Intentando entender cómo funciona una hipoteca

El presente post presenta una hoja de cálculo donde se ha intentado plasmar la evolución en el tiempo de una hipoteca comparando los gastos que tiene la opción de compra sobre el alquiler. Se ha supuesto que en ambos casos se destina la misma cantidad del dinero disponible cada mes al capítulo de vivienda, y en caso de que el alquiler quede por debajo de la cuota de la hipoteca, la diferencia se ingresa en algún tipo de producto de ahorro que produce una rentabilidad. Se ha omitido el IPC tanto en la columna del alquiler como en la del precio de la vivienda y la del salario anual (aunque dadas las presentes circunstancias esto quizás habría obligado a disminuir anualmente el sueldo ya que éstos están en el mejor de los casos congelados).

Se comparan dos conceptos en la tabla el dinero “tirado a la basura” en cada una de las opciones y el “dinero ahorrado” en cada momento. En la opción de alquiler el dinero ahorrado se dispone de forma inmediata y en la opción de vivienda disponer del dinero que ha producido la supuesta inversión implica vender el bien vivienda. Las gráficas siguientes suponen que la vivienda se vende por el mismo precio por el que se compró.Se considera que la tabla refleja la situación de una persona sola que contando con un ahorro de 20,000 EUR opta entre alquilar una habitación por 300 EUR al mes y comprar una vivienda de 100,000 EUR pidiendo una hipoteca a cuarenta años. Se analiza una hipoteca con un tipo de interés variable dependiente del Euribor (el tipo de interés al que se prestan el dinero los bancos entre sí). Los gastos de compra e impuestos se estiman en el 10% del valor de compra (en este caso 10,000 EUR).

Se ha utilizado la fórmula de amortización francesa (tal como sale de la aplicación de la fórmula PAGO de Excel o Calc. Dicha fórmula distribuye la amortización del préstamo (C) durante su vida (n expresado en meses) en función del interés (i, siendo este el interés mensual) de forma que la cuota mensual sea constante a lo largo de la vida del préstamo. Al principio del préstamo se debe mucho capital al banco, por lo que los intereses son muy altos, cada vez que se amortiza un poco de capital disminuye el dinero prestado y con él los intereses. Las cuotas a pagar se re-calculan cada año en función del capital prestado pendiente, el nuevo plazo (un año menor) y los nuevos tipos de interés.

Fórmula 01: Amortización Francesa del Préstamo Hipotecario

Se ha considerado en el caso del alquiler que el dinero disponible se invierte en algún producto que ofrece una rentabilidad del 1% anual (esto es realmente sobre el IPC que no hemos incluido en la tabla).

La persona objeto de esta simulación gana 12,000 EUR limpios al año y dedica un 40% de su salario al capítulo vivienda. Dependiendo del año este 40% está por encima de las cuotas que debe pagar y por tanto puede amortizar más préstamo del que le corresponde con lo que adelanta el pago de la hipoteca.

CASO I.- ALQUILER DE 300 EUR

Como se ha explicado, la tabla 1 muestra la evolución del préstamo hipotecario considerando interés variable. Siendo conservadores hemos invertido la evolución del Euribor desde el año 2000 hasta el 2011 y luego hemos repetido la serie tal como ocurrió y la hemos vuelto a reflejar hasta cubrir los 40 años de vida del préstamo. Se puede observar la sensibilidad de las cuotas a la variación del tipo de interés siendo ciertos años insuficiente el dinero reservado al concepto vivienda. En este caso la persona objeto de la simulación consigue amortizar su préstamo en el año 35.

Tabla 1: Tabla de amortización de hipoteca en comparación con alquiler (interés variable) / Alquiler 300 EUR

La figura 1 muestran la evolución del ahorro disponible, los puntos azules ilustran el caso de compra-venta y los rojos el caso de alquiler (suponiendo que la vivienda se vende por el mismo precio por el que se compró). La figura Error: No se encuentra la fuente de referencia muestra la evolución del gasto en ambos casos.

La tabla y las figuras pretenden reflexionar sobre las siguientes afirmaciones:

• Alquilar es tirar el dinero. Depende del precio del alquiler pero también del precio de compra de la vivienda alternativa y sobre todo del ahorro disponible y por tanto del préstamo adquirido en el momento de la compra. En el caso estudiado, las curvas de gasto de alquiler y compra se cruzan en el año 18. En el caso de ahorro, el cruce se produce en el año 25. En cualquiera de los casos parece que la inversión en vivienda sólo tiene sentido a largo plazo.
• La vivienda siempre sube. La tabla y gráficas ilustran más bien el proceso contrario, para que la vivienda sea una inversión rentable tiene que subir su precio. En términos de inversión, la subida de precio debe compensar los gastos iniciales y el tipo de interés pagado por el préstamo. Esto quiere decir que cuando se plantea a corto plazo, la compra-venta de viviendas supone una subida del precio de venta mínima del 10% a la que hay que añadir los intereses pagados si no, la vivienda no será una forma de inversión que produzca ningún tipo de rédito (el precio de venta a partir del que la vivienda funciona como inversión durante el quinto año es del 125% del precio original, el décimo año es del 140%, en el momento de amortización del préstamo en el año 35, el precio de venta mínimo sería del 187% del precio original).
• La vivienda es una inversión segura. El balance final de la operación de inversión con una vivienda depende del precio final de venta (los ahorros a plazo fijo podemos disponerlos en cualquier momento recuperando el capital original y los réditos que haya producido).
  • Como se ha podido constatar durante los últimos dos años, el precio de la vivienda no siempre sube. Sería interesante indicar que aparte de las razones macro-económicas que afectan a la vivienda hay causas que pueden afectar al precio relacionadas con el cada vivienda en particular, por ejemplo la pérdida de valor que puede sufrir una vivienda si en el local comercial a pie de calle se abre una ruidosa discoteca.
  • También hay que señalar que el precio de venta de la vivienda dependerá de la prisa que tengamos por recuperar la inversión.
  • No se ha considerado ningún gravamen sobre la venta de la vivienda cosa que ocurriría si la venta de la vivienda se destina a materializar una inversión y no a la compra de una nueva vivienda.

Figura 1: Ahorro Disponible Hipoteca Renta Variable / Alquiler 300 EUR

Figura 2: Gastos Hipoteca Renta Variable / Alquiler 300 EUR

CASO II. ALQUILER DE 500 EUR

Si la persona objeto de la simulación quisiera vivir sola, habría que subir el alquiler a un mínimo de 500 EUR. Esto supone 6,000 EUR de alquiler al año, es decir, habría que subir el dinero dedicado a vivienda al 50% del salario de la persona. En este caso, ese mismo dinero lo destinamos a la compra para poder realizar la comparación.
Observamos que las gráficas de ahorro disponible y gasto se modifican drásticamente, cruzándose la compra con el alquiler mucho más temprano. Además, con la inversión que supondría el alquiler de 500 EUR, es posible amortizar el préstamo en 25 años.

Tabla 2 : Ahorro Disponible Hipoteca Renta Variable / Alquiler 500 EUR

Las siguientes consideraciones se deberían tener en cuenta a la luz de la tabla 2 y figuras 3 y 4:

• A pesar de que en este caso parece más sensato comprar una vivienda antes que alquilar, el valor como inversión de la vivienda sigue estando en entredicho a no ser que se produzcan fuertes subidas del precio, si vendemos al décimo año, el precio para quedar con lo comido por lo servido sería del 140% del valor original de la vivienda, al amortizar el préstamo, el precio de venta debería subir al 160% para que la compra hubiera funcionado como inversión.
• El precio al que se pueda vender la vivienda sigue siendo indeterminado, y por tanto no tenemos ningún valor seguro. Los precios podrían bajar, o simplemente podrían abrir una discoteca nudista en nuestra finca que hiciera caer el precio de la vivienda. Los tipos de interés se han establecido según el histórico 2000-2011 pero nada asegura que esta horquilla sea la correcta.

Figura 3: Ahorro Disponible Hipoteca Renta Variable / Alquiler 500 EUR

Figura 4: Gastos Hipoteca Renta Variable / Alquiler 500 EUR

La tabla debería incluir también una casilla de gastos extra a la compra de la vivienda, tales como derramas extraordinarias, reformas, etc.

La tabla deja de funcionar en el momento en que se amortiza el préstamo porque no contempla qué ocurre entonces con el ahorro que queda liberado. En versiones siguientes se podrían mejorar este y otros aspectos del simulador.

El objetivo del ejercicio presentado hasta aquí era entender qué implicaciones numéricas tiene la afirmación de que la “vivienda es una inversión segura” y entender cómo funciona una hipoteca. La hoja de cálculo aquí descrita pretendía indagar en las tripas de una hipoteca en más detalle que las tablas de simulación disponibles en http://www.idealista.com (http://www.idealista.com/news/archivo/2009/03/03/053436-comprar-alquilar-responder-fue-dificil) o en el New York Times (http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html?_r=2&oref=slogin&oref=slogin).