ORDENANZA SOBRE MANTENIMIENTO, REPARACION Y
REHABILITACIÓN DE INMUEBLES
Aprobada Definitivamente por Acuerdo Plenario: 27-10-2016
B.O.B. nº 219 de 17/11/2016
(Expte. 2014-129807)

PREAMBULO
Con fecha 7.3.1991, el Ayuntamiento Pleno, al amparo de la Ley de Régimen
del Suelo y Ordenación Urbana de 1.975 (texto refundido de 1.976) y, sobre todo, del
Reglamento de Disciplina Urbanística de 1.978, aprobó definitivamente la Ordenanza
sobre el Deber de Conservación y el Estado ruinoso de las Edificaciones, que fue
publicada en el Boletín Oficial de Bizkaia de 30 de abril de aquél año.
Uno de sus objetivos principales fue completar y detallar el marco
reglamentario, sustituyendo los preceptos sobre órdenes de reparación y
declaraciones de ruina, contenidos en las, todavía vigentes, Ordenanzas de
Construcción de 1.954 (arts. 78 al 87), dando así mejor cobertura a la actividad de
inspección sobre el estado de los edificios, que ya venía desarrollando el Área de
Urbanismo.
Inevitablemente, el transcurso del tiempo, la evolución de la doctrina
jurisprudencial y la más reciente actividad legislativa han impuesto la necesidad de
una actualización de esta Ordenanza para acomodarla tanto a las leyes autonómica y
estatal en materia de suelo y urbanismo –ley 2/2006 del País Vasco y texto refundido
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2015, respectivamente–, como, de forma
especial, a la última regulación sobre la inspección técnica de los edificios (Decretos
del Gobierno Vasco 241/2012 y 80/2014).
De entre todos los cambios normativos, destaca esta última regulación de la
Inspección Técnica de los Edificios, dirigida a implantar una revisión sistemática y
obligatoria del estado de los edificios, a fin de promover el adecuado mantenimiento
junto con la modernización y la mejora de los mismos, al tiempo que trata de conseguir
una información lo más completa posible sobre el parque edificatorio de Euskadi.
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PREÁMBULO
Ante estos cambios en el ordenamiento, y  con el propósito  de desarrollar y
completar toda la antedicha reglamentación, así como de proporcionar una normativa
aún más detallada, al tiempo que flexible, con la intención de dar un adecuado amparo
a la actividad de inspección y control de inmuebles que viene desarrollando el
Ayuntamiento desde hace casi  treinta años, se ha considerado llegada la hora de
elaborar una nueva Ordenanza, que responda tanto a las necesidades de la sociedad
actual como a las últimas exigencias legales.
Dentro de este planteamiento básico, se han contemplado en su articulado
básicamente tres grandes apartados: las órdenes de reparación, las inspecciones
técnicas de edificios (ITE) y las declaraciones de ruina. Como es evidente, los tres
capítulos se hallan íntimamente relacionados entre sí.
Otros dos aspectos  fundamentales  que aborda la Ordenanza, y que tienen
carácter general, son el concerniente  a  los  preceptos  básicos  que fijan el régimen
común para el resto de articulado, y las disposiciones sancionadoras.
Conviene, asimismo, mencionar que el texto regula la intervención municipal,
teniendo muy en cuenta los  medios materiales y personales  del Ayuntamiento  y la
larga  experiencia acumulada hasta la fecha, en el marco de  las facultades que le
otorga el ordenamiento vigente.
Obviamente, esta última observación conecta con el principio básico, constante
a lo largo  de las sucesivas leyes y reglamentos, de que la responsabilidad del  buen
estado de los inmuebles, así como  de su mantenimiento, reparación y rehabilitación,
recae sobre sus  respectivas  personas propietarias, sean  éstas  públicas  o privadas,
colectivas o individuales.
No queda sino aludir, de forma resumida al contenido de las distintas partes de
la Ordenanza, que consta de 42 artículos, agrupados en 5 Capítulos, de cuatro
Disposiciones Adicionales, una Transitoria y otra Derogatoria, y de tres Anexos.
Los  siete primeros artículos establecen el objeto, contenido y límites de la
Ordenanza, haciendo hincapié en lo relativo a la seguridad, y perfilan  los papeles y
responsabilidades respectivas de la administración municipal y de la propiedad de los
edificios.
A las tradicionales órdenes de ejecución se ha dedicado los Capítulos II y III. El
primero de ellos se centra en la fórmula habitual de las órdenes de reparación
(mantenimiento, etc.) mientras el segundo aborda el más reciente sistema de las
inspecciones técnicas de edificios o ITE.
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PREÁMBULO
Si bien la separación puede parecer hasta cierto punto artificial, se ha
pretendido con ello destacar el procedimiento de las ITE, por entender que, con toda
probabilidad, será el instrumento de supervisión de inmuebles que prevalecerá en el
futuro.
Con todo, se mantiene en el Capítulo II el conjunto básico de los preceptos y
principios generales habituales de la materia: prioridad de los aspectos de seguridad
en la intervención municipal, ejecución subsidiaria, contenido de los informes y
proyectos técnicos, reglas del procedimiento, etc. Como es lógico, se ha contemplado
la inevitable relación con la fórmula específica de las ITE.
A éstas se ha dedicado el Capítulo III, teniendo en cuenta la ya nutrida
normativa vigente, tanto estatal como autonómica, completando y aclarándola con
preceptos no previstos en las mismas. Así, por ejemplo, se ha incidido en la calidad
mínima de las ITE, en la posibilidad de presentar una segunda o en los aplazamientos
debidamente justificados.
Sobre  la situación de ruina de los inmuebles y correspondiente declaración
legal trata el capítulo IV, que se acomoda a lo dispuesto en la citada Ley 2/2006, de
Suelo y Urbanismo, en la que desaparece el automatismo anterior entre dichas
declaraciones y el derribo del edificio, manteniendo la distinción tradicional entre la
ruina “económica” (con su variante “urbanística”) y la “inminente”, así como la
primacía, en ambos casos, del criterio de la seguridad. Se incluye, lógicamente, la
regulación de los procedimientos respectivos.
A continuación, el Capítulo V fija unos criterios mínimos en materia de régimen
sancionador, que se remiten, claro está, a la legislación vigente – tanto la repetida ley
urbanística, como la más reciente en materia de vivienda -, completándola con algunas
aclaraciones.
Se pone fin al texto con cuatro  Disposiciones Adicionales, con precisiones
complementarias, a las que se añaden  una  Transitoria y otra  Derogatoria para dejar
formalmente  sin efecto la Ordenanza de 1991, además de tres Anexos, sobre el
calendario de las ITE, sobre el contenido mínimo de los informes y sobre los criterios
de valoración de costes en los expediente de “ruina”, repectivamente.
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CAPITULO I.- OBJETO Y REGLAS GENERALES
CAPITULO I.- OBJETO Y REGLAS GENERALES
ARTÍCULO 1.- OBJETO DE LA ORDENANZA
1.- El objeto de la presente Ordenanza es regular, en desarrollo de la normativa
vigente, la obligación legal de toda persona propietaria de un inmueble de mantenerlo
en las condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato públicos.
2.-  La  Ordenanza regula  igualmente  los términos  de intervención del
Ayuntamiento, en orden a conseguir el cumplimiento efectivo de dicha obligación legal
de la propiedad de un inmueble,  estableciendo, además, los supuestos en que,  en
última instancia, procede la ejecución subsidiaria municipal de los trabajos requeridos,
con cargo a dicha propiedad.
ARTÍCULO 2.- CONTENIDO DE LAS OBLIGACIONES LEGALES DE LA
PROPIEDAD
1.- La propiedad de un inmueble está obligada a atender en todo momento a su
cuidado y mantenimiento, adoptando cuantas medidas  de reparación,  conservación,
mantenimiento  y, en su caso,  de  rehabilitación  sean necesarias para evitar cualquier
peligro o daño  a personas y bienes,  e igualmente, habrá de acreditar ante el
Ayuntamiento haber realizado, en plazo, la inspección técnica del edificio.
2.- Además del objetivo prioritario de garantizar la seguridad, esta obligación de
conservar adecuadamente el inmueble alcanza al mantenimiento de la salubridad y
ornato públicos.
3.-  Asimismo,  la propiedad  deberá cumplir las disposiciones legales vigentes
para garantizar la accesibilidad universal y la eficiencia energética de sus inmuebles.
4.-  Igualmente, corresponde a la propiedad satisfacer, en los términos
establecidos en las Ordenanzas Fiscales, las tasas,  impuestos  y exacciones
cautelaresque se devenguen como consecuencia de los actos administrativos y obras
incluidos en la presente Ordenanza (órdenes de ejecución, ejecuciones subsidiarias,
declaraciones de ruina a instancia de particular, …).
5.- Cuando la titular de la propiedad sea una Comunidad, los acuerdos habrán
de adoptarse de conformidad con lo dispuesto en la legislación civil, documentándolo
suficientemente ante el Ayuntamiento.
ARTÍCULO 3.- INSPECCION TECNICA DE LOS EDIFICOS
Al objeto de comprobar y garantizar el cumplimiento de las obligaciones legales
respecto al adecuado mantenimiento de los edificios residenciales y de los
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CAPITULO I.- OBJETO Y REGLAS GENERALES
catalogados y protegidos,  su propiedad habrá de proceder a la  inspección técnica
periódica  de los mismos,  en los términos fijados tanto  en las  normativas  estatal y
autonómica, como en esta Ordenanza.
ARTÍCULO 4.- INTERVENCION MUNICIPAL
1.- La Autoridad Municipal velará, de acuerdo con los medios de que disponga,
por el cumplimiento de las obligaciones legales de conservación, rehabilitación y
mantenimiento  de  los  edificios    en las debidas condiciones y, para ello, dictará las
órdenes que sean necesarias, mediante el procedimiento reglado.
2.-  En caso de desobediencia, la Autoridad  Municipal podrá imponer cuantas
sanciones y multas coercitivas se hallen previstas en la legislación, según se establece
en el Capítulo V.
3.-  Cuando el estado de deterioro  de un edificio suponga un riesgo para la
integridad física de  las  personas o pueda afectar a  la vía pública, y la propiedad no
adopte, en el plazo fijado, las medidas para evitarlo, la Autoridad  Municipal  podrá
acudir a la vía de su ejecución subsidiaria, con independencia de la imposición de las
sanciones y multas coercitivas correspondientes, por las obras ordenadas pendientes
de realizar.  También podrá intervenir subsidiariamente cuando se detecte cualquier
situación de peligro inminente.
ARTÍCULO 5.- SITUACIONES DE RUINA
1.-  La Ordenanza establece, dentro del marco normativo vigente, el
procedimiento y los criterios para declarar un inmueble en situación legal de ruina, así
como las circunstancias en que procede o es posible su demolición.
2.-  Cuando la situación  física del inmueble suponga un riesgo grave o peligro
inminente para la seguridad pública o la integridad de personas y bienes, la Autoridad
Municipal  ordenarálas medidas urgentes pertinentes  para evitarlo, o en su caso, las
adoptará subsidiariamente y a costa de la propiedad obligada a ello.
ARTÍCULO 6.- AUTORIDAD MUNICIPAL COMPETENTE
Se considera como Autoridad Municipal competente para adoptar y ordenar las
medidas de intervención y reparación de los inmuebles, requerir su inspección  e
imponer las sanciones oportunas, previstas en la Ordenanza,  a la Alcaldía y, en su
caso, al miembro de la Corporación en quien delegue sus  atribuciones en materia
urbanística.

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CAPITULO I.- OBJETO Y REGLAS GENERALES
ARTÍCULO 7.- RESPONSABILIDAD DE LA PROPIEDAD
1.-  La propiedad del inmueble es responsable, en todo caso, de cualesquiera
daños se produzcan en personas y cosas como consecuencia del mal estado o
deterioro del mismo, al margen de la intervención municipal que pueda producirse.
2.- El incumplimiento de cualquiera de lasobligaciones legales, concretadas en
la presente Ordenanza  y en la orden municipal correspondiente,  por parte de la
propiedad del inmueble,se considerará una infracción, sujeta a las medidas
disciplinarias y sanciones procedentes.
3.-  Cuando dicho incumplimiento obligue al Ayuntamiento a intervenir
subsidiariamente y ejecutar las obras ordenadas, éstas se realizarán con cargo y a
costa de la propiedad del inmueble.
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CAPITULO II.- ORDENES DE EJECUCION DE OBRAS
CAPITULO II.- ORDENES DE EJECUCION DE OBRAS
SECCION 1ª.-  Criterios generales
ARTÍCULO 8.- REPARACION Y REHABILITACION DE INMUEBLES
1.-  Cuando,  con independencia  del  dictamen  contenido  en el  documento de
Inspección Técnica de Edificios (en adelante, ITE) que se regula en el Capítulo III, se
detecte y compruebe, por los servicios del Area competente en materia de urbanismo
(en adelante, el Area), la existencia de deficiencias en un inmueble que comprometan
la seguridad pública o la integridad física de personas y bienes, la Autoridad Municipal
ordenará su reparación a la propiedad del edificio.
2.-  En el supuesto de que los daños o deficiencias  del inmueble tan sólo
afecten a elementos privativos, se comunicará esta circunstancia tantoa la propiedad
de ésta, como a la común del inmueble.  Excepcionalmente, el Ayuntamiento podrá
intervenir  en estas circunstancias cuando dichos daños supongan un riesgo grave o
peligro inminente que no permita dilación alguna en subsanarlos.
ARTÍCULO 9.- PRIORIDAD EN LA INTERVENCION MUNICIPAL
1.-  Sin perjuicio del contenido del dictamen de  una  ITE  y de la Disposición
Adicional Primera, dará preferencia a la solución de los problemas de seguridad, a fin
de preservar la integridad física de personas y bienes, y entre ellas tendrá prioridad los
que supongan un peligro para terceros o afecten a la vía pública.
2.- No obstante, en los ámbitos delimitados para actuaciones de rehabilitación
o regeneración  urbana  se estará a lo previsto en el acuerdo de aprobación de los
mismos.
ARTÍCULO 10.- EJECUCION SUBSIDIARIA
La intervención subsidiaria municipal por inactividad de la propiedad en materia
de seguridad, cuando proceda conforme al art. 4.1, sólo tendrá lugar tras la imposición
de las oportunas multas coercitivas, sanciones, salvo que por la inspección del Area se
recomiende una actuación urgente, en cuyo caso la intervención podrá ser inmediata,
sin perjuicio de la simultánea  o posterior adopción de las indicadas medidas
disciplinarias correspondientes,por la inejecución de las obras ordenadas pendientes
de llevar a cabo.
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CAPITULO II.- ORDENES DE EJECUCION DE OBRAS
SECCION 2ª.-  Obras de conservación
ARTÍCULO 11.- INICIO DEL PROCEDIMIENTO
1.-  El procedimiento se iniciará bien por denuncia tantode los distintos
servicios municipales (Protección Civil,  Policía Municipal  etc.),  como  de  los
particulares, obien como consecuencia de la inspección del Area o de la presentación
de una ITE.
2.- Recibida la denuncia o el informe de la ITE en el Area, y abierto el oportuno
expediente,  los  servicios de inspección de inmuebles,  si, a su juicio, lo consideran
necesario, verificarán personalmente su  alcancey elaborarán el correspondiente
informe.
ARTÍCULO 12.- INFORME TECNICO
1.-  El informe técnico municipal contendrá    una  evaluación  de los daños
observados y de sus eventuales  riesgos, salvo que, de entrada,  se acepte
expresamente el contenido de la denuncia de los servicios municipales o el del informe
derivadode la ITE, previamente aportado por la propiedad.
2.-  A tal efecto, y sin perjuicio de lo que se establece en el Capítulo III, dicho
informe incluirá una descripción de los daños  del inmueble,  así como de los trabajos
de reparación o rehabilitación que  sean  necesarios  y el plazo para su  ejecución,
especificando si precisa o no la intervención de persona técnica competente, si
procede,  junto con  la documentación a aportar.  Asimismo, indicará, si procede, las
medidas cautelares que deban adoptarse con carácter inmediato.
3.-  Alternativamente, el informe podrá establecer que  la subsanación de las
deficiencias no precisa de intervención municipal por entender que el caso, dadas sus
características, debe resolverse entre particulares.
ARTÍCULO 13.- AUDIENCIA Y RESOLUCION
1.-  Si,  a tenor del informe técnico emitido,  resultase  procedente  ordenar la
ejecución  de obras  de reparación o rehabilitación, se concederá un trámite  previo  de
audiencia a la propiedad del inmueble por un plazo de diez (10) días, el cual no será
necesario cuando existan razones de urgencia, debidamente justificadas,  que
aconsejen prescindir de dicho trámite.
2.- Una vez finalizado el trámite de audiencia e informadas las alegaciones, se
propondrá a la Autoridad Municipal la resolución correspondiente, que será notificada
a la propiedad del inmueble y demás personas interesadas en el procedimiento.
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CAPITULO II.- ORDENES DE EJECUCION DE OBRAS
3.-  La resolución se dictará sin perjuicio de lo dispuesto en el Capítulo IV y
comprenderá la orden de ejecución de las obras de conservación o rehabilitación
necesarias para la subsanación de los daños detectados y consiguiente desaparición
de la situación de peligro, junto con  el requerimiento  de  la previa presentación del
proyecto técnico u otra documentación adecuada al caso (presupuesto, …). Se fijarán,
asimismo, los plazos respectivos en los que deba darse cumplimiento  a  ambos
extremos, teniendo en cuenta la importancia de las obras y la  gravedad del riesgo
existente.
4.-  La resolución contendrá, además,  la advertencia expresa de que se
impondrán las sanciones o multas coercitivas oportunas, en caso de incumplimiento de
los plazos tanto para la presentación de la documentación o proyecto exigidos, como
para la  ejecución de las obras ordenadas o de  adopción de medidas cautelares, y
recordará a la propiedad que debe disponer de Libro del Edificio, o, en su caso, de un
Plan de Uso y Mantenimiento en los términos previstos en la normativa vigente.
5.- La Autoridad Municipal podrá exigir, en su caso, la elaboración de una ITE.
ARTÍCULO 14.- MEDIDAS URGENTES
Cuando las circunstancias  de riesgo  lo aconsejen, la Autoridad Municipal
ordenará, sin más  trámite que el informe técnico correspondiente, la adopción de
medidas cautelares o provisionales que eviten, de forma urgente, cualquier peligro de
daños a personas o bienes o a la vía pública.
ARTÍCULO 15.- PROYECTO TECNICO
1.-  Cuando sea necesaria la aportación de un proyecto técnico para la
ejecución  de las obras, éste habrá de  estar firmado por profesional competente y
ajustarse al contenido y requisitos fijados en la resolución, así como presentarse en el
plazo máximo exigido.
2.-  El proyecto –que  deberá presentarse  en soportes  papel y  digital–,  podrá
prever más obras de las ordenadas y será informado por los servicios técnicos del
Area, sometiéndose, en su caso, a la aprobación de la Autoridad Municipal, antes de
dar comienzo a las obras.
ARTICULO 16.- AUTORIZACION DE OBRAS
1.- En el caso de que la documentación técnica presentada se ajuste a la orden
de ejecución, se procederá a autorizar el inicio de las obras proyectadas.
2.- Cuando dicho proyecto contenga una mayor intervención en el edificio que
supere significativamente, a criterio municipal razonado, las obras ordenadas, se
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CAPITULO II.- ORDENES DE EJECUCION DE OBRAS
tramitará como una licencia o se recabará el informe de la unidad competente en la
materia, a tenor de la importancia de los trabajos previstos.
3.- En tal caso, durante la tramitación de la licencia y posterior ejecución de las
obras autorizadas, se dejará en suspenso dicha  orden, siempre que quede
garantizada la seguridad pública de personas y bienes.
4.-  Tambien podrá tramitarse como una licencia de obras o, en su caso,
mediante la presentación de una comunicación previa, si así lo solicita expresamente
la propiedad. En dicho supuesto, la unidad competente en materia de licencias lo
pondrá en conocimiento de la que tramitó la orden en cuestión.
ARTICULO 17.- EJECUCION DE LAS OBRAS Y PRORROGA
1.-  Los servicios de inspección  de inmuebles del Area  comprobarán  si la
ejecución de las obras se ajusta a lo ordenado y a  los plazos  fijados,  y se requerirá,
una vez finalizadas las obras, la presentación de una factura final o, en caso de existir
dirección técnica, un certificado y liquidación finales suscritos por la misma. En el caso
de haberse autorizado algún elemento auxiliar en la vía pública, deberá también
indicarse el plazo de tiempo en que el mismo hubiera estado instalado.
2.- Cuando, durante el transcurso de las obras, la propiedad del inmueble o la
dirección técnica de las obras proponga la modificación de éstas  o la ejecución de
trabajos suplementarios, lo comunicará al Area indicada, exponiendo las razones
técnicas para ello, y se adoptará, de forma razonada, la resolución más adecuada a tal
efecto.
3.- Los cambios en las obras de reparación podrán ser, igualmente, propuestos
de oficio por los servicios municipales de inspección de inmuebles, cuando las
circunstancias así lo aconsejen.
4.- Se podrá prorrogar el plazo de ejecución de obras, a petición razonada de la
propiedad,  y siempre que se halle garantizada la seguridad pública  de personas y
bienes.
ARTÍCULO 18.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La resolución firme por la cual se ordena la ejecución de obras de reparación
tiene  carácter de afección real del inmueble, y podrá hacerse constar mediante nota
marginal en el Registro de la Propiedad, con cargo a la propiedad del inmueble.
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CAPITULO III.- INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS (ITE)
CAPITULO III.- INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS (ITE)
SECCION 1ª.-  Criterios generales
ARTÍCULO 19.- OBLIGACION LEGAL
1.- Toda persona propietaria de un edificio con uso residencial, en los términos
recogidos en la normativa vigente, o bien  que esté  protegido o catalogado, está
obligada a efectuar una inspección técnica del estado de la construcción y  de su
aptitud para el uso al que esté destinada, así como a elaborar  y presentar ante el
Ayuntamiento  el correspondiente informe al respecto, con la periodicidad y en los
términos establecidos en la normativa vigente.
2.- En consecuencia, la responsabilidad de la presentación en plazo de la ITE
de un edifico, con el contenido reglamentario, corresponde en exclusiva a la propiedad
del inmueble, con las consecuencias disciplinarias que ello comporte  en caso
contrario.
3.-  La periodicidad y los plazos reglamentarios para el cumplimiento de dicha
obligación legal quedan detallados en el Anexo I de la Ordenanza.
4.-  Sin perjuicio del deber  de presentar el  documento de laITE en el  plazo
máximo  reglamentario, la Autoridad Municipal podrá ordenar que se haga con
anterioridad, si existen razones que lo aconsejen, en función del estado de
conservación del edificio.
ARTÍCULO 20.- DOCUMENTO DE LA ITE
1.-  El resultado de la inspección consistirá en la elaboración de un  informe,
cuyo contenido se sujetará a lo previsto en la normativa autonómica vigente  y en la
presente Ordenanza, conforme se indica en el Anexo II.
2.-  Como alternativa a dicho documento, en los inmuebles de uso no
residencial  y tipología singular, se podrá admitir de forma razonada y, cuando las
circunstancias que concurran en el edificio así lo aconsejen, la presentación de un
informe técnico, suscrito por profesional competente, que comprenda todos los
extremos propios de la ITE.
ARTÍCULO 21.- REGISTRO MUNICIPAL DE LAS ITE
El Area creará un registro municipal en el que quedarán recogidos  todos los
documentos de las ITE presentados  por la propiedad de los respectivos inmuebles en
la forma reglamentaria, y facilitará puntual  información del mismo al “Registro de
Inspección Técnica de Edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi”.
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CAPITULO III.- INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS (ITE)
SECCION 2ª.-  Contenido de la ITE e intervención municipal
ARTÍCULO 22.- PRESENTACION ANTE EL AYUNTAMIENTO
1.-  La propiedad del edificio,  por medio de su representante legal  o de la
persona titular de la administración,  deberá presentar ante el Ayuntamiento, en el
plazo establecido, el documento de la ITE, conforme a lo indicado en el Anexo II.
2.-  En el caso de que hayan  transcurrido  más de 6 meses desde la fecha de
elaboración del informe de una ITE, sin que haya sido presentado en el Ayuntamiento,
se exigirá a la propiedad del edificio aporte uno nuevo actualizado, sin perjuicio de lo
establecido en la Disposición Transitoria.
3.-  La propiedad podrápedir, de manera  expresa,  formal  y reglamentaria,  la
retirada del informede  la ITE  ya presentada, y aportar otro que sustituya al anterior.
Para ello, habrá de justificar adecuadamente, a criterio razonado del Area, los motivos
del cambio.
ARTÍCULO 23.- REQUISITOS DEL DICTAMEN
1.-  El  dictamen resultado  de  la  ITE,  ajustará su contenido,  como mínimo,  a lo
previsto en la normativa autonómica,  estará redactado de forma clara y razonada, y
será suscrito por profesional competente en la materia.
2.-  El Ayuntamiento podrá exigir, justificadamente, que se incorpore
información suplementaria al documento de la ITE, en especial, cuando se desprenda
del mismo la necesidad de realizar un informe de patologías, con las correspondientes
catas, en su caso.
3.-  Asimismo,  la persona técnica redactora de  la  ITE deberá acreditar haber
visitado, al menos, el sesenta por ciento (60%) de la edificación, incluyendo, en todo
caso, las viviendas en que se ha detectado  la existencia de patologías, los espacios
bajo-cubierta y los locales en contacto con el terreno.
4.- El documento incorporará, a efectos meramente informativos, datos sobre la
accesibilidad universal y la eficiencia energética del edificio.
5.- Como norma general, habrá de presentarse un informe de la ITE por cada
portal, salvo que por motivos justificados, derivados de la estructura de la propiedad, u
otros que se acrediten, el Area admita razonadamente, que se haga por escaleras,
grupos de portales, etc., a tenor de las circunstancias reales del inmueble de que se
trate.
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CAPITULO III.- INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS (ITE)
ARTÍCULO 24.- INTERVENCION MUNICIPAL
1.-  El  Area  comprobará, en primer término, si el dictamen de la ITE prevé
reparaciones  en el edificio que exijan la intervención  municipal por afectar a la
seguridad de terceras personas o a  la vía pública y, en especial, si procede la
adopción de medidas cautelares inmediatas, elaborándose al respecto el
correspondiente informe.
2.-  En tales supuestos, se dictará la resolución pertinente, ordenando la
ejecución de las obras necesarias en el plazo que el Areaconsidere razonable, a tenor
de la importancia de las obras y la gravedad del riesgo existente, con las advertencias
de rigor, al tiempo que se recuerda a la propiedad su obligación legal de dar
cumplimiento al resto del dictamen, así como la necesidad de disponer del Libro del
Edificio o, en su caso, de un Plan de Uso y Mantenimiento en los términos previstos en
la normativa vigente. El plazo podrá diferir del propuesto en el mismo, si la naturaleza
de la obra lo aconseja.
3.-  Cuando el contenido del dictamen no se ajuste a los requisitos
reglamentarios, o no esté expuesto de modo adecuadamente claro y argumentado,se
rechazará el documento mediante una comunicación a la propiedad en el que se
indiquen las deficiencias observadas y el plazo para subsanarlas  mediante la
presentación de un nuevo informe de la ITE corregido. Este rechazo no será obstáculo
para que el Ayuntamiento pueda intervenir de oficio, si detecta daños en el edificio que
sean de su competencia.
4.-  En los ámbitos delimitados para actuaciones de rehabilitación  o
regeneración  se estará a lo dispuesto en los acuerdos de aprobación de los mismos.
5.-  El incumplimiento, por parte de la propiedad de un edificio, del deber de
presentación del informe de la ITE en plazopodrá dar lugar, si se estima necesario, a
su ejecución subsidiaria por la Administración municipal, a costa de aquélla.
ARTÍCULO 25.- EJECUCION DE LAS OBRAS
1.- Los servicios del Area podrán verificar la ejecución de las obras ordenadas,
actuando en los términos previstos en los artículos 17 y 18 de la Ordenanza.
2.- Finalizadas las mismas, la propiedad presentará, en soportes papel y digital,
un certificado de subsanación de deficiencias, conforme a los requisitos establecidos
en la normativa autonómica, el cual será trasladado al servicio del Gobierno Vasco
competente en la materia.
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CAPITULO IV.- SITUACION DE RUINA DE LOS INMUEBLES
CAPITULO IV.- SITUACION DE RUINA DE LOS INMUEBLES
SECCION 1ª.-  Criterios generales
ARTICULO 26.- RUINA LEGAL Y RUINA INMINENTE
1.- Procederá declarar un edificio en situación legal de ruina cuando las obras
necesarias para dejarlo en las condiciones adecuadas para ser utilizado conforme  al
uso a que está destinado, superen el límite del deber legal de conservación.
2.-  Cuando el estado de deterioro general  de un edificio suponga un  peligro
inminente  tal  para la seguridad pública o personas y bienes  que desaconseje su
mantenimiento y rehabilitación, podrá asimismo declararse en ruina, sin perjuicio de
las medidas cautelares que proceda adoptar para evitar daños.
ARTICULO 27.- LIMITE DEL DEBER LEGAL DE CONSERVACION
1.-  Cuando  el coste delas obras de conservación  ordenadas superen el
sesenta por ciento (60%) del de reposición del edificio, o el cincuenta (50%) si se halla
en actuaciones integradas, o las autorizables en edificios fuera de ordenación, se
considera que exceden del deber legal de la propiedad de mantener el inmueble en las
condiciones adecuadas.
Cuando se trate de edificios residenciales
e,
injustificadamente,  no  se hayan  ejecutado  las  obras ordenadas, el límite máximo del
coste del deber de conservaciónse elevará al setenta y cinco por ciento (75%) del de
reposición del edificio.
2.-  Para el cálculo de dicho coste,  el  Area  se  orientará  por  los criterios de
valoración del Anexo III de la Ordenanza, en el marco de la legislación vigente, y no
tendrá en cuenta el valor del suelo.  En todo caso, cuando se acredite que las obras
ordenadas exceden del contenido del deber legal de conservación, se tendrá en
cuenta lo previsto en la legislación vigente, respecto a las ayudas públicas.
ARTICULO 28.- DEMOLICION
1.-  La declaración de un edificio en situación legal de ruina permitirá a la
propiedad optar entre su derribo y su rehabilitación, una vez haya obtenido  la
correspondiente licencia de obras  y  sin perjuicio de lo estipulado  en  el  apartado
siguiente.
2.- No se autorizará el derribo de un inmueble cuando se encuentre catalogado
o protegido, o en proceso administrativo de serlo.  En tal caso, se adoptarán las
medidas cautelares necesarias para evitar daños, y se actuará conforme a lo previsto
en el art. 37.
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CAPITULO IV.- SITUACION DE RUINA DE LOS INMUEBLES
SECCION 2ª.- Declaración de un inmueble en situación de ruina legal
ARTICULO 29.- INICIO DEL PROCEDIMIENTO
1.-  Se podrá iniciar el procedimiento para declarar un edificio en situación de
ruina legal, de oficio o a instancia de la propiedad.
2.-  La propiedad de un edificio podrá instar la incoación del procedimiento
cuando el coste  previsto  de las obras de reparación necesarias para mantenerlo en
condiciones de seguridad, salubridad, ornato públicos  superen el límite del deber
normal de conservación, en los términos establecidos en el art. 27.
ARTÍCULO 30.- DOCUMENTACION NECESARIA
La solicitud que se presente para instar la declaración de un edificio en
situación legal de ruina habrá de venir acompañada de los siguientes documentos,
presentados en soporte papel y digital:
a)  Acreditación  adecuada  de que la persona solicitante representa
legalmente a la propiedad del edificio.
b)  Relación de todas las personas  propietarias y residentes del inmueble,
así como de las titulares de derechos reales sobre el mismo.
c)  Informe pericial detallado y firmado por profesional competente, en el
que se describan tanto las deficiencias del edificio como las obras
necesarias para subsanarlas, con las correspondientes valoraciones
económicas de sus respectivos costes.
ARTÍCULO 31.- APERTURA DEL EXPEDIENTE
1.- Recibida la solicitud, junto con la documentación complementaria señalada
en el artículo anterior, se abrirá el oportuno expediente, dando cuenta de ello a las
personas ocupantes del inmueble y demás interesadas, a fin de que puedan aportar a
las actuaciones, en soporte digital,  un informe pericial contradictorio o  cualquier otra
documentación que estimen pertinente.
2.- Si la documentación aportada por la propiedad es incompleta o no se ajusta
a la establecida en el artículo precedente, se requerirá su subsanación,  antes de
proseguir las actuaciones.
ARTÍCULO 32.- EFECTOS DE LA SOLICITUD
La presentación de la solicitud y de la documentación complementaria, en las
debidas condiciones, determinará la suspensión de la orden de ejecución de obras de
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reparación, salvo en lo concerniente a las medidas cautelares necesarias para
garantizar la seguridad de personas y bienes.
ARTÍCULO 33.- INFORME TECNICO MUNICIPAL
1.- Iniciado el expediente, los servicios de inspección de inmuebles elaborarán
un informe técnico, salvo que consideren necesaria para ello la previa presentación de
documentación suplementaria  o la aclaración del algún extremo del informe aportado
por la propiedad, en cuyo caso se le formulará el oportuno requerimiento en tal
sentido.
2.- El informe técnico municipal contendrá una valoración del presentado por la
propiedad, así como, en su caso, el de las personas ocupantes, con el mismo grado
de detalle, e incluirá cuantas otras circunstancias se estimen pertinentes en relación
con el asunto, concluyendo si existen o no razones suficientes para declarar el edificio
en estado de ruina.
ARTICULO 34.- AUDIENCIA
1.-  Antes de adoptar una resolución definitiva al respecto, se concederá a las
partes interesadas un plazo de quince (15) días para que puedan alegar lo que
estimen necesario.  Si se presenta un informe técnico,  habrá de hacerse en soporte
papel y digital.
2.-  Este trámite de audiencia no será necesario cuando sea la propiedad la
única parte interesada y el Area proponga acceder a la solicitud.
3.- A la vista de las alegaciones, se podrán realizar nuevas diligencias a fin de
completar los datos obrantes en el expediente.
4.-  Cuando las alegaciones se refieran a aspectos de carácter técnico, los
servicios de inspección de inmuebles elaborarán un nuevo informe sobre las mismas,
ratificando o rectificando las conclusiones contenidas en el anterior.
ARTICULO 35.- RESOLUCION
1.- Una vez informadas las alegaciones de orden técnico, los servicios jurídicos
elaborarán un informe en que se dé cumplida contestación a las de carácter normativo,
y se recojan cuantas incidencias y consideraciones relevantes se hayan producido
durante la tramitación. El informe jurídico incluirá una propuesta de resolución
aceptando o rechazando la solicitud de declaración de ruina del edificio.
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2.-  La resolución será notificada  a todas las partes interesadas, incluida, la
Administración competente en materia cultural,  si el inmueble está sometido a algún
régimen de protección por la misma.
3.-  La declaración de ruina determinará que quede sin efecto la orden de
reparación dictada en su caso, salvo en lo relativo a las medidas que se hubieran
adoptado por razones de seguridad, y a lo que señalen la legislación y el planeamiento
vigentes respecto de los edificios sometidos a algún régimen de protección, así como
acerca de su rehabilitación o derribo.
4.-  Si la resolución consiste en el rechazo de la solicitud, se requerirá
simultáneamente la ejecución de las obras de reparación o rehabilitación impuestas en
su día o, de no ser éste el caso, se ordenarán las que se hayan visto necesarias
durante la tramitación del expediente.
SECCION 3ª.- Declaración de un inmueble en estado de ruina inminente
ARTICULO 36.- PROCEDIMIENTO
1.-  Cuando se constate que un edificio se halla en tal  estado general de
deterioro físico que ponga en peligro inminente la seguridad pública o la integridad de
las personas y los bienes, el Area  podrá proponer a la Autoridad Municipal la
declaración de aquél en estado de ruina inminente sin otro  trámite que el informe
técnico pertinente.
2.- Previa o simultáneamente con dicha declaración se adoptarán directamente
las medidas cautelares de urgencia para evitar daños, procediendo, en su caso, al
desalojo del inmueble.
3.-  La Autoridad municipal podrá ordenar,  excepcionalmente,  el derribo del
edificio para evitar mayores daños, sin perjuicio de lo previsto en el art. 28.2
4.- La resolución habrá de notificarse a todas las partes interesadas, así como
a todos los servicios municipales afectados.
ARTICULO 37.- EDIFICIOS PROTEGIDOS
Cuando el edificio se halle protegido o catalogado por la Administración
competente en materia cultural, o en proceso administrativo de serlo, habrá de darse
cuenta  a éstade la resolución que se adopte antes de dictar  cualquier resolución
sobre la demolición del inmueble.
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ARTÍCULO 38.- RESPONSABILIDAD DE LA PROPIEDAD
La propiedad será responsable de cuantos daños y gastos se produzcan como
consecuencia del estado del edificio, sin perjuicio de lo que establezca la legislación
cuando la orden de ejecución de obras de reparación o rehabilitación supere el límite
del contenido normal del deber legal de conservación.
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CAPITULO V.- REGIMEN DISCIPLINARIO
CAPITULO V.- REGIMEN DISCIPLINARIO
ARTÍCULO 39.- MARCO LEGAL
La tipificación y calificación de infracciones y sanciones, así como las medidas
coercitivas,  se ajustarán a lo establecido en la legislación vigente  en materia de
urbanismo y vivienda.
ARTÍCULO 40.- INFRACCIONES
1.- Se considera infracción todo incumplimiento de la obligación legal que tiene
la  propiedad  de un edificio  de mantenerlo en las debidas condiciones de seguridad,
salubridad y ornato públicos, así como de presentar, en plazo y forma, el documento
acreditativo de la ITE.
2.-  La orden municipal de ejecución de obras, o, en su caso, de presentación
del informede la ITE, contendrán  una información adecuada sobre la infracción que
puede suponer  su  eventual  incumplimiento y sobre el alcance de la sanción
correspondiente, así como de las demás medidas disciplinarias aplicables.
ARTÍCULO 41.- SANCIONES Y MULTAS COERCITIVAS
1.- La cuantía de las sanciones se sujetará a los términos y límites establecidos
por la legislación vigente.
2.-  Para el cálculo del importe  de la sanción se tendrán  en cuenta las
circunstancias concurrentes en el caso y, especialmente, el grado de resistencia al
cumplimiento de  las órdenes municipales, así como el de la gravedad del riesgo que
suponga la desobediencia de las mismas.
3.- Con independencia de la sanción pertinente, se podrán imponer las multas
coercitivas  reglamentarias, a fin de conseguir el cumplimiento de los requerimientos
municipales, sin perjuicio, de acudir, si procede, a la vía de la ejecución subsidiaria.
ARTÍCULO 42.- PROCEDIMIENTO
Para la imposición de sanciones, así como de multas coercitivas, se seguirá la
tramitación prevista en la normativa vigente sobre procedimiento administrativo.
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DISPOSICIONES ADICIONALES
DISPOSICIONES ADICIONALES
PRIMERA.- AFECCIONES A LA SALUBRIDAD PÚBLICA
Cuando, al margen de la seguridad o deterioro físico de un edificio, se detecten
en el mismo circunstancias que puedan afectar a la higiene o salubridad públicas, se
pondrán en conocimiento del área municipal competente en la materia.
SEGUNDA.- ACCESIBILIDAD A LOS EDIFICIOS
Sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente, la intervención
municipal en orden a promover el principio de accesibilidad universal a los edificios se
ajustará a lo previsto en el planeamiento y en la Ordenanza Local para Promover la
Accesibilidad a las Viviendas.
TERCERA.- ACTUALIZACIÓN DE LOS ANEXOS
Los anexos podrán ser actualizados por acuerdo de la Junta de Gobierno,
debiendo publicarse en el Boletín Oficial de Bizkaia y en la prensa diaria.
CUARTA.- SUBVENCIONES
De conformidad con la normativa vigente,cuando la propiedad del edificio
solicite de la Administración pública competente una subvención para obras de
conservación, accesibilidad o eficiencia energética de un inmueble, habrá de presentar
el dictamende la ITE, con sujeción a lo dispuesto en el Capítulo III de la Ordenanza.
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DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
Las Comunidades y personas propietarias de inmuebles que dispongan de un
informe de la ITE, redactado antes de la entrada en vigor de la presente Ordenanza
pero no lo hayan presentado ante el Ayuntamiento, dispondrán de un plazo máximo de
seis meses, desde la fecha de entrada en vigor para hacerlo, pasado el cual habrán de
aportar uno nuevo.
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DISPOSICION DEROGATORIA UNICA
DISPOSICION DEROGATORIA UNICA
Queda derogada la Ordenanza sobre el Deber de Conservación y el Estado
Ruinoso de las Edificaciones, aprobada definitivamente en 1.991.
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ANEXO I: CALENDARIO PARA LA PRESENTACION OBLIGATORIA DE LA ITE
ANEXO I.- CALENDARIO PARA LA PRESENTACION OBLIGATORIA
DE LA ITE
Año de presentación
Período de construcción de edificios
2015
Hasta 1920 inclusive y catalogados no residenciales
2016
Desde 1921 hasta 1940 inclusive
2017
Desde 1941 hasta 1959 inclusive
2018
Desde 1960 hasta 1967 inclusive

A partir de 2019, se requerirá anualmente la presentación de los informes de
la  ITE correspondientes a los edificios que hayan cumplido 50 años  el ejercicio
anterior.
En el caso de que por parte de la propiedad del edificio se detectaran errores
en la fecha de construcción que figura en el listado municipal, lo comunicará por
escrito al Ayuntamiento aportando la documentación justificativa para su corrección, si
procede.
Pasados 10 años desde la fecha de obligatoriedad de la presentación del
dictamen dela  ITE  o desde la aportación efectiva del anterior, la propiedad deberá
remitir uno nuevo que vuelva a analizar, a la vista de la anterior inspección, el estado
de conservación del edificio.
Supuestos de rehabilitacion integral
Cuando un edificio se haya rehabilitado integralmente, los plazos máximos
para presentar la correspondiente ITE se computarán desde la fecha del certificado
final de las obras en cuestión y serán los siguientes:
–
10 años para los edificios catalogados no residenciales, y
–
50 años para los edificios residenciales.
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ANEXO II.- INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS (ITE
ANEXO II.- INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS (ITE)
Los  requisitos  formales y de contenido, para la  presentación ante el
Ayuntamiento,  del documento-dictamen de la ITE (Decretos del Gobierno Vasco
241/2012 y 80/2014) son los siguientes:
1.  Copia del documento  en papel,  debidamente firmada por la persona
técnica que lo haya redactado.
2.  Copias  del documento en archivos de formato  XML y PDF  ambos  en
soporte CD.
El archivo XML se refiere a la exportación directa en forma de carpeta
comprimida ZIP  de los archivos XML, generada por la aplicación
informática  para la elaboración de la ITE, editada por el Gobierno
Vasco.
3.  Descripción del estado del edificio, indicando, de modo claro y
argumentado,  el  tipo de intervención a llevar a cabo en el inmueble
inspeccionado,  así como su grado de urgencia, conforme a la
clasificación establecida por la normativa: inmediata, muy urgente,
urgente, necesaria a medio plazo o de mantenimiento.  Igualmente,
deberá especificarse la localización exacta de los daños detectados.
4.  Copia de la declaración responsable suscrita por la persona técnica
competente redactora del documento.
5.  Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad.
6.  Certificado de eficiencia energética del edifico en edificios residenciales.
7.  Declaración de la persona técnica redactora de la ITE de haber visitado,
al menos, el sesenta por ciento (60%) de la edificación, incluyendo, en
todo caso, las viviendas en las que se haya detectado la existencia de
patologías, los espacios bajo cubierta y los locales en contacto con el
terreno.
SOPORTE DIGITAL DE PROYECTOS TECNICOS
Los proyectos técnicos en soporte digital se presentarán en formato PDF
único con marcadores.
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ANEXO III.- CRITERIOS DE VALORACION DE COSTES EN EXPEDIENTES DECLARATIVOS DE
RUINA
ANEXO III.- CRITERIOS DE VALORACION DE COSTES EN
EXPEDIENTES DECLARATIVOS DE RUINA
1.- Para el cálculo del coste de reposición se tendrá en cuenta prioritariamente
el valor de reposición de la construcción referida, calculado a coste actual y sin
práctica de deducciones, a partir de las ponencias de valores catastrales vigentes.
2.- La fórmula para el cálculo de los costes es la siguiente:
A.-  CR = S x 734 €/m2  x 1,4, siendo CR  el  coste de reposición y S  la
superficie construida en m2.
B.-El precio medio estimado de ejecución material por metro cuadrado, de
la construcción en el País Vasco, se establece inicialmente en 734 €/m2  ,
tomando en consideración los datos del Observatorio de la Vivienda del
Gobierno Vasco, así como de las revistas especializadas del sector
inmobiliario y de la construcción, y será actualizado periódicamente.  Este
precio se multiplicará por 1,4, si se trata de una vivienda de tipología
unifamiliar, y por 1,07, si se trata de una de alta calidad.
C.-  Se establece un coeficiente corrector del 1,44 que engloba una
estimación de los conceptos siguientes:
– Beneficio Industrial y Gastos Generales (19% PEM)
– Honorarios profesionales de proyecto y dirección de obras (8%)
– Impuesto de construcciones (5%) y tasa de licencia (4%)
–  División horizontal, declaración de obra nueva, control de
calidad y seguro decenal del constructor (8%).
3.-Esta estimación de los costes de reposición, a los efectos de evaluar si un
edificio se encuentra en situación de ruina, puede ser sustituida por una valoración
técnica pormenorizada, justificativa de las soluciones constructivas del edificio
particular de que se trate.

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Ordenanza sobre Conservación, Reparación y Rehabilitación de Inmuebles

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