ORDENANZA MUNICIPAL SOBRE LA IMPLANTACIÓN DE
VIVIENDAS EN LOCALES DE EDIFICIOS RESIDENCIALES
Aprobada Definitivamente por Acuerdo Plenario: 18-6-08
Publicada en el B.O.B. nº 206 de 27/10/2008
(Expte. 061020000001)
Modificada por el Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao, aprobado definitivamente por
Acuerdo Plenario de 31-03-2022
B.O.B. nº 65 de fecha 04.04.2022
(Expte.- 2018-064662) 31/03/22
PREAMBULO
El contexto socioeconómico que se dibuja en el ámbito geográfico del municipio de
Bilbao y su entorno inmediato revela en materia de vivienda un problema generalizado
y de amplia relevancia social, como es la falta de correspondencia entre la oferta de
vivienda a precio asequible y la demanda de la misma.
Nos encontramos ante un sistema donde el producto que se aporta al mercado para
su comercialización es insuficiente y excesivamente caro para un sector muy
representativo de la sociedad, principalmente aquellas personas que pretenden
acceder a su primera vivienda.
A ello contribuye otro factor indisociable como son las condiciones orográficas del
municipio de Bilbao, que limitan, en gran medida la implantación de nuevos
desarrollos urbanísticos residenciales que permitan afrontar esta problemática.
Tampoco el mercado del alquiler se ha revelado como método sustitutivo a la
compraventa y que facilite el acceso a la vivienda.
Este déficit se observa claramente en la gran demanda de vivienda protegida ya que
según el primer plan municipal de vivienda (2004-2008) se constatan más de 12.000
peticiones ante el Ayuntamiento.
Por otro lado, dentro del parque inmobiliario de Bilbao están censados 11.395 locales
vacíos de los 34.477 del municipio (33%). Esto significa que el actual patrimonio
edificado está desaprovechado y no está prestando el servicio que debiera.

31/03/22 Según se establece el artículo 7.1 de las Normas Urbanísticas Generales del PGOU:
“Mantendrán su vigencia, en tanto sean derogadas o sustituidas, las Ordenanzas urbanísticas vigentes
en el momento de la formulación y entrada en vigor de este Plan, salvo aquellas que, en su totalidad o
parcialmente, no sean acordes con las propuestas del Plan.”
Según se establece el artículo 146.1.C de las Normas Urbanísticas Generales del PGOU:
“Las condiciones establecidas en los capítulos VI, VII y VIII y las Disposiciones Adicionales Primera,
Segunda, Tercera y Cuarta (apartado 2) de la Ordenanza municipal sobre la implantación de viviendas en
locales de edificios residenciales (aprobada definitivamente el 18-6-2008) permanecerán en vigor. Se
derogan las restantes previsiones de esa Ordenanza”.
Hirigintza Saila / Area de Urbanismo / Edificio San Agustín Eraikina. Ernesto Erkoreka, 12

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PREÁMBULO
Interrelacionando ambos factores se concluye la necesidad de una urgente
optimización del patrimonio edificado para tratar de garantizar los derechos
constitucionales del vecindario a una vivienda digna y adecuada. En esta línea, en los
últimos años se están incrementando de forma considerable las peticiones y consultas
urbanísticas ante el Ayuntamiento en relación con la posibilidad de destinar a vivienda
los locales sitos en planta baja.
Esta circunstancia, unida al mandato asignado a los poderes públicos de promover,
en la medida de lo posible, las condiciones precisas y necesarias para facilitar a laciudadanía unas condiciones de vida adecuadas, ha motivado al Ayuntamiento de
Bilbao a considerar que el cambio de uso de local a vivienda puede permitir, por un
lado, el acceso a la vivienda de un amplio sector social que tiene notables dificultades
para adquirir una residencia y, por otro lado, aumentar la oferta evitando la ocupación
de nuevo suelo, que en un entorno como Bilbao es un bien muy escaso.
Por otra parte, se entiende esta actuación debe conjugarse con la salvaguarda de
aquellas zonas del municipio en la que se evidencia una relevante actividad comercial
que se desea mantener.
Asimismo hay que resaltar el papel de la recién aprobada ley 2/2006 de Suelo y
Urbanismo del País Vasco, la cual va a posibilitar un mejor funcionamiento de la
presente ordenanza en lo relativo a la limitación del precio de venta de los locales
convertidos a vivienda.
Desde esta premisa, el Ayuntamiento de Bilbao ha realizado un estudio específico
dirigido a analizar esta posibilidad de convertir los locales en planta baja en viviendas,
con la finalidad de fijar unos criterios sobre las zonas del municipio aptas para poder
implantarlo, así como las características edificatorias que deben reunir los locales
para transformarse en una vivienda con las adecuadas condiciones de habitabilidad.
La Ordenanza regula así las condiciones técnicas y los requisitos exigidos para poder
autorizar la conversión del local en vivienda y define un procedimiento de obtención
de la licencia.
Con arreglo al mandato recogido en el Plan General de Ordenación Urbana se
configuran las nuevas viviendas en planta baja como viviendas de protección pública
tasadas municipales, conforme a lo dispuesto en el apartado cuarto de la Disposición
Adicional Octava de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo.
La ordenanza establece por ello el régimen de estas viviendas, remitiéndose en lo no
regulado por la misma al régimen propio de la vivienda protegida autonómica.
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CAPÍTULO I, II, II, IV y V.-
31/03/22
CAPITULO I ÁMBITO Y REGLAS GENERALES
CAPITULO II CONDICIONES TÉCNICAS DE HABITABILIDAD
CAPITULO III CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS INSTALACIONES
CAPITULO IV CONDICIONES DE ESTETICA
CAPITULO V ELEMENTOS COMUNES


31/03/22 Capítulos derogados por el Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao, aprobado
definitivamente por acuerdo plenario de 31-03-2022
Ver artículo 146 de las Normas Urbanísticas Generales del PGOU, sobre condiciones de implantación de
viviendas en planta baja de edificios residenciales.
(Expte.- 2018-064662)
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CAPÍTULO VI.- Régimen jurídico de las viviendas
CAPITULO VIREGIMEN JURIDICO DE LAS VIVIENDAS
Artículo 21.  Calificación como vivienda tasada municipal
La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente  de
vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido
en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.
Artículo 22.  Régimen de uso de la vivienda
La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero
siemprecomo domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido
que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso.
Artículo 23.  Personas promotoras de la transformación
1.-  Podrá promover la transformación de un local en vivienda cualquier persona que
sea su propietaria.
2.- La persona promotora de la transformación asumirá la ejecución de las obras que
permitan adecuar el local a las condiciones establecidas en la presente Ordenanza y
tendrá la responsabilidad que le atribuyan la Ley de Ordenación de la Edificación y
demás normativa de aplicación.
Artículo 24.  Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas
1.-  Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda
deberán  estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y
empadronadas en el Municipio de Bilbao, desde dos años antes como mínimo.
2.-  Quedan eximidas de la exigencia de figurar inscritas en dicho Registro público,
pudiendo ostentar directamente la condición de usuarias de la vivienda, las personas
que sean propietarias del local desde al menos dos (2) años antes de la fecha de
entrada en vigor de la presente Ordenanza, o cualquiera de sus familiares
ascendientes o descendientes en primer grado.
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CAPÍTULO VII.- Normas de procedimiento
CAPITULO VIINORMAS DE PROCEDIMIENTO
Artículo 25.  Licencias de obras de transformación
1.-  El procedimiento para autorizar la transformación de un local en viviendase
iniciará con la solicitud de la licencia de obras, a la que deberán acompañar, sin
perjuicio de lo dispuesto en la Ordenanza sobre Licencias Urbanísticas y su
Tramitación, los siguientes documentos:
a)
memoria justificativa y detallada del nuevo uso con  indicación
expresa del modo de dar cumplimiento a las condiciones
establecidas en la presente Ordenanza;
b)
proyecto de insonorización, en los términos previstos en el art. 8;
c)
relación de superficies, instalaciones y previsión de obras a realizar
para cumplir los requisitos de la Ordenanza;
d)
plano de emplazamiento en el que se indique la situación de la finca;
e)
planos de la planta y fachadas, a escala 1:20  ó  1:50  con las
secciones necesarias para su completa comprensión;y
f)
fotografía de la fachada del edificio en el que se ubica el local.
2.-  Toda la documentación deberá venir firmada por persona con titulación técnica
competente, y visada por su Colegio Oficial (*)
3.-  Asimismo, la persona promotora acreditará su voluntad de enajenar o alquilar la
vivienda a quien cumpla las condiciones señaladas en el art. 24.1, sin perjuicio de lo
indicado en el apartado siguiente, indicando el precio máximo de venta o alquiler.
4.-  En el supuesto concreto del art. 24.2 acreditará la propiedad del local con la
antigüedad indicada en el mismo, así como, en su caso, el vínculo familiar con la
persona  a quien va destinada la vivienda, aportando para ello copia del Libro de
Familia.
Artículo 26.  Calificación provisional
1.- El otorgamiento de la licencia de obras supone la calificación provisional del local
como vivienda protegida.
2.- En la resolución figurará, además del nombre e identificación fiscal de la persona
promotora y del carácter permanente de la calificación, los siguientes datos aportados
por aquélla:
a)  la superficie útil de la vivienda resultante;
b)  el régimen de uso (propiedad o arrendamiento); y
c)  el precio máximode venta o renta.

(*)“No se requiere visado de proyecto, conforme a lo dispuesto por Real Decreto 1000/2010, de 5 de
agosto, sobre visado colegial, en relación con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la
edificación”
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CAPÍTULO VII.- Normas de procedimiento
Artículo 27.  Designación de la persona adjudicataria
1.-  En el plazo de quince (15) días desde la calificación provisional del local como
vivienda protegida, la persona promotora propondrá  por escrito al Ayuntamiento, u
organismo público a quien se encomienda la gestión, la designación de la persona
adjudicataria de la vivienda en régimen de venta o arrendamiento conforme a lo
indicado al solicitar la licencia de obras,  acreditando el cumplimiento del art. 24.1,
salvo en el supuesto de uso propio previsto en el apartado 2 de ese mismo artículo.
2.-  En el plazo máximo de dos (2) meses desde la solicitud el Ayuntamiento u
Organismo público a quien se encomiende la gestión, tras comprobar el cumplimiento
de los requisitos, comunicará a la persona solicitante el nombre de la  adjudicataria,
como propietaria o arrendataria, y de acuerdo con el precio o renta fijados en la
calificación provisional, o en su caso, la necesidad de subsanar las deficiencias
observadas.
3.-  El incumplimiento del deber de aportar la documentación a que se refieren los
párrafos anteriores, podrá dar lugar a la orden de paralización de las obras y a la
prohibición del uso residencial del local.
Artículo 28.  Licencia de 1ª utilización y calificación definitiva
1.- Una vez finalizadas las obras de transformación de la lonja en vivienda, la persona
titular de la licencia de obras solicitará la de 1ª utilización, acompañando el certificado
final de obra junto con el que acredite que se ha llevado a cabo la insonorización
reglamentaria, así como los datos señalados en el art. 26.2.
2.-  A la vista de la documentación, los servicios municipales de inspección
comprobarán que las obras se han ajustado al proyecto técnico aprobado, y resolverá
sobre la licencia de 1ª utilización.
3.-  El  otorgamiento de la licencia de primera utilización conlleva su calificación
definitiva, la cual permitirá la formalización de la transmisión de dicho local o su
arrendamiento, y la consiguiente ocupación.
Artículo 29.  Formalización del contrato
1.- Tanto la transmisión como el arrendamiento deberán formalizarse en el plazo de
tres meses desde la calificación definitiva. La primera habrá de hacerse en escritura
pública.
2.-  En el documento de formalización constará la calificación del inmueble como
vivienda de protección pública y el reconocimiento del derecho de tanteo y retracto a
favor de la Administración competente.
3.-  El Ayuntamiento u Organismo público a quien se encomiende la gestión,
comprobará si el contrato se ajusta a los términos de la calificación definitiva, y
concederá el visado al mismo.
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CAPÍTULO VII.- Normas de procedimiento
Artículo 30.  Caducidad de la autorización
En el caso de que, transcurrido un año desde el otorgamiento de la calificación
provisional, no se hayan ejecutado las obras de transformación del local en vivienda,
ni obtenido la licencia de primera utilización,la autorización quedará caducada y sin
efecto alguno.
Artículo 31.  Ocupación de la vivienda
1.-  La ocupación de la vivienda por la persona compradora o arrendataria deberá
realizarse en el plazo máximo de tres (3) meses desde la suscripción de la escritura
de transmisión o el contrato de arrendamiento.
2.-  El incumplimiento dará derecho a la Administración al ejercicio del derecho de
tanteo y retracto.
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CAPÍTULO VIII.- Régimen local
CAPITULO VIII. REGIMEN LEGAL
Artículo 32.  Derecho de tanteo y retracto.
De acuerdo con lo previsto en apartado séptimo de la Disposición Adicional Octava de
la Ley 2/2006, del Suelo y Urbanismo, las viviendas tendrán la calificación de
viviendas protegidas y quedarán sujetas de forma permanente al ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración competente.
Artículo 33.  Renuncia a los excesos de aprovechamiento ponderado
1- La conversión de un local en vivienda protegidano supondrá alteración alguna en
el aprovechamiento homogéneo aplicable al mismo, por lo que seguirá manteniendo
el coeficiente que le corresponde con arreglo a su uso original o, en defecto del
mismo, al uso comercial, independientemente de su conversión en vivienda protegida.
2. La solicitud de conversión en vivienda implicará la automática renuncia a los
aprovechamientos excedentarios o deficitarios que pudieren derivarse de la aplicación
de los coeficientes de ponderación de vivienda protegida.
Artículo 34.  Régimen disciplinario
El Ayuntamiento ejercerá por sí, o a través del Organismo público correspondiente,
las funciones de inspección y disciplinaría correspondiente.
Artículo 35.  Modificación de los estatutos o de la propiedad horizontal de la
Comunidad de Propietarios
La autorización municipal para la conversión se otorgará sin perjuicio de los derechos
de terceros ni de las eventualesmodificaciones de los estatutos de la Comunidad de
Propietarios o del título de la propiedad horizontal que pudiera exigir la intervención,
cuya responsabilidad corresponderáa la persona promotora de la transformación, y
no afectará a las relaciones entre particulares, cuyos conflictos se resolverán ante los
Tribunales ordinarios de justicia.
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DISPOSICIONES ADICIONALES
DISPOSICIONES ADICIONALES
PRIMERA.- Precios e ingresos tasados y su actualización
1.-  El precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras,
segundas y posteriores transmisiones no podrá superar uno coma siete (1,7) veces el
precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general.
2.- La renta máxima a abonar por arrendamiento será la equivalente al 4,5% anual del
precio máximo de la vivienda, calculado con arreglo al apartado anterior.
3.- Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda no serán superiores a uno
coma tres (1,3) veces los máximos vigentes para acceder a las viviendas de
protección oficial en régimen general, ni inferiores a las mínimas vigentes para las de
régimen especial.
4.-  Estos precios y rentas máximas para la transmisión o arrendamiento de la
vivienda protegida podrán ser actualizados conforme a la normativa autonómica
vigente.
SEGUNDA.- Encomienda de funciones
El Ayuntamiento podrá encomendar las funciones de comprobación y acreditación de
los requisitos previstos en los artículos 27, 29 y 34 a la sociedad pública municipal
competente en materia de vivienda, en los términos del art. 15 de la Ley 30/92 de
régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común.
TERCERA.-. Normativa supletoria
En lo no previsto en la presente Ordenanza se aplicará supletoriamente la normativa
autonómica sobre viviendas de protección oficial en régimen tasado y, en su defecto,
la de las viviendas de protección oficial de régimen general, incluyendo la materia
disciplinaria.
CUARTA.-. Evaluación periódica de resultados y Registro de locales
1.- ….31/03/22
2.- Dicha Area, creará un Registro en el que se inscribirá todos los locales que haya
autorizado a transformarse en vivienda.
QUINTA.-. Actualización de Anexos 31/03/22
ANEXO 1.- 31/03/22
ANEXO 2.- 31/03/22

31/03/22  Apartado derogado por el Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao, aprobado
definitivamente por acuerdo plenario de 31-03-2022
(Expte.- 2018-064662)
31/03/22 Disposición derogada por el Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao, aprobado definitivamente por acuerdo plenario de 31-03-2022
(Expte.- 2018-064662)
31/03/22 Anexo 1 derogado por el Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao, aprobado definitivamente por acuerdo plenario de 31-03-2022
(Expte.- 2018-064662)
31/03/22 Anexo 2 derogado por el Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao, aprobado definitivamente por acuerdo plenario de 31-03-2022
(Expte.- 2018-064662)
Hirigintza Saila / Area de Urbanismo / Edificio San Agustín Eraikina. Ernesto Erkoreka, 12

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Ordenanza Municipal sobre la implantación de viviendas en locales de edificios residenciales

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