{"id":664,"date":"2011-09-08T16:47:01","date_gmt":"2011-09-08T15:47:01","guid":{"rendered":"http:\/\/www.nodo50.org\/laboratoriourbano\/?p=664"},"modified":"2017-11-02T22:52:29","modified_gmt":"2017-11-02T22:52:29","slug":"intentando-entender-como-funciona-una-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/montera34.org\/laboratoriourbano\/2011\/09\/08\/intentando-entender-como-funciona-una-hipoteca\/","title":{"rendered":"Intentando entender c\u00f3mo funciona una hipoteca"},"content":{"rendered":"

El presente post presenta una hoja de c\u00e1lculo donde se ha intentado plasmar la evoluci\u00f3n en el tiempo de una hipoteca comparando los gastos que tiene la opci\u00f3n de compra sobre el alquiler. Se ha supuesto que en ambos casos se destina la misma cantidad del dinero disponible cada mes al cap\u00edtulo de vivienda, y en caso de que el alquiler quede por debajo de la cuota de la hipoteca, la diferencia se ingresa en alg\u00fan tipo de producto de ahorro que produce una rentabilidad. Se ha omitido el IPC tanto en la columna del alquiler como en la del precio de la vivienda y la del salario anual (aunque dadas las presentes circunstancias esto quiz\u00e1s habr\u00eda obligado a disminuir anualmente el sueldo ya que \u00e9stos est\u00e1n en el mejor de los casos congelados).<\/p>\n

Se comparan dos conceptos en la tabla el dinero \u201ctirado a la basura\u201d en cada una de las opciones y el \u201cdinero ahorrado\u201d en cada momento. En la opci\u00f3n de alquiler el dinero ahorrado se dispone de forma inmediata y en la opci\u00f3n de vivienda disponer del dinero que ha producido la supuesta inversi\u00f3n implica vender el bien vivienda. Las gr\u00e1ficas siguientes suponen que la vivienda se vende por el mismo precio por el que se compr\u00f3.Se considera que la tabla refleja la situaci\u00f3n de una persona sola que contando con un ahorro de 20,000 EUR opta entre alquilar una habitaci\u00f3n por 300 EUR al mes y comprar una vivienda de 100,000 EUR pidiendo una hipoteca a cuarenta a\u00f1os. Se analiza una hipoteca con un tipo de inter\u00e9s variable dependiente del Euribor (el tipo de inter\u00e9s al que se prestan el dinero los bancos entre s\u00ed). Los gastos de compra e impuestos se estiman en el 10% del valor de compra (en este caso 10,000 EUR).<\/p>\n

Se ha utilizado la f\u00f3rmula de amortizaci\u00f3n francesa (tal como sale de la aplicaci\u00f3n de la f\u00f3rmula PAGO de Excel o Calc. Dicha f\u00f3rmula distribuye la amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo (C) durante su vida (n expresado en meses) en funci\u00f3n del inter\u00e9s (i, siendo este el inter\u00e9s mensual) de forma que la cuota mensual sea constante a lo largo de la vida del pr\u00e9stamo. Al principio del pr\u00e9stamo se debe mucho capital al banco, por lo que los intereses son muy altos, cada vez que se amortiza un poco de capital disminuye el dinero prestado y con \u00e9l los intereses. Las cuotas a pagar se re-calculan cada a\u00f1o en funci\u00f3n del capital prestado pendiente, el nuevo plazo (un a\u00f1o menor) y los nuevos tipos de inter\u00e9s.<\/p>\n

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\"F\u00f3rmula

F\u00f3rmula 01: Amortizaci\u00f3n Francesa del Pr\u00e9stamo Hipotecario<\/p><\/div>\n

Se ha considerado en el caso del alquiler que el dinero disponible se invierte en alg\u00fan producto que ofrece una rentabilidad del 1% anual (esto es realmente sobre el IPC que no hemos incluido en la tabla).<\/p>\n

La persona objeto de esta simulaci\u00f3n gana 12,000 EUR limpios al a\u00f1o y dedica un 40% de su salario al cap\u00edtulo vivienda. Dependiendo del a\u00f1o este 40% est\u00e1 por encima de las cuotas que debe pagar y por tanto puede amortizar m\u00e1s pr\u00e9stamo del que le corresponde con lo que adelanta el pago de la hipoteca.<\/p>\n

CASO I.- ALQUILER DE 300 EUR<\/h1>\n

Como se ha explicado, la tabla 1 muestra la evoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario considerando inter\u00e9s variable. Siendo conservadores hemos invertido la evoluci\u00f3n del Euribor desde el a\u00f1o 2000 hasta el 2011 y luego hemos repetido la serie tal como ocurri\u00f3 y la hemos vuelto a reflejar hasta cubrir los 40 a\u00f1os de vida del pr\u00e9stamo. Se puede observar la sensibilidad de las cuotas a la variaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s siendo ciertos a\u00f1os insuficiente el dinero reservado al concepto vivienda. En este caso la persona objeto de la simulaci\u00f3n consigue amortizar su pr\u00e9stamo en el a\u00f1o 35.<\/p>\n

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Tabla 1: Tabla de amortizaci\u00f3n de hipoteca en comparaci\u00f3n con alquiler (inter\u00e9s variable) \/ Alquiler 300 EUR<\/p><\/div>\n

La figura 1 muestran la evoluci\u00f3n del ahorro disponible, los puntos azules ilustran el caso de compra-venta y los rojos el caso de alquiler (suponiendo que la vivienda se vende por el mismo precio por el que se compr\u00f3). La figura Error: No se encuentra la fuente de referencia muestra la evoluci\u00f3n del gasto en ambos casos.<\/p>\n

La tabla y las figuras pretenden reflexionar sobre las siguientes afirmaciones:<\/p>\n